Die Corona-Virus-Krise hat zunehmend dramatische negative Folgen für die deutsche und internationale Wirtschaft. Auch geraten viele Betriebe und Unternehmen inzwischen in erhebliche Bedrängnis mit der Zahlung der Miete.
Auch große Unternehmen wie Adidas, C & A, Deichmann und co. hatten Medienberichten zufolge inzwischen angekündigt, zunächst keine Miete mehr bezahlen zu wollen, um die finanziellen Auswirkungen der Corona-Krise zunächst “abzuwettern.”
Grund genug für die Kanzlei Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte mbB mit Sitz in Berlin und Hamburg, hier die wichtigsten Fragen zu beantworten::
1. Miete stunden
Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht ist inzwischen überwiegend in Kraft getreten.
Hiernach wurde das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt, sofern die Rückstände auf die Auswirkungen der Corona-Krise zurück zu führen sind.
Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen den Vermieter- für die Dauer von 24 Monaten- nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden. Hiermit soll vermieden werden, dass Wohnraummieter und Pächter gewerblicher Räume wegen der Corona-Krise in wirtschaftliche Bedrängnis geraten.
Allerdings sollten Mieter beachten, dass die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung auch in dieser Zeit grundsätzlich bestehen bleibt und die Miete somit grundsätzlich nicht erlassen wird, sondern später nachbezahlt werden muss.
2. Kann die Zahlung der Miete verweigert oder angepasst werden, z.B. wegen “Störung der Geschäftsgrundlage”?
Als weitere Frage stellt sich, ob Betriebe und Unternehmen die Geschäftsraummiete überhaupt weiter bezahlen müssen?
Die meisten Restaurants, Fitnessstudios, Friseure, aber auch andere Geschäfte mussten inzwischen aufgrund behördlicher Anordnungen vollständig schließen oder sind erheblich in ihrer Geschäftstätigkeit eingeschränkt.
Hier ist zwar zu beachten, dass das Verwendungs- bzw. Betriebsrisiko grundsätzlich beim Mieter liegt, anders könnte es jedoch sein, wenn, wie bei einem “Shutdown” wie zur Zeit Geschäfte und Betriebe teilweise gar nicht mehr geöffnet werden dürfen.
Hier sollte schon geprüft werden, ob nicht z.B. ein “Mangel des Mietobjektes” vorliegt, der zur Reduzierung der Miete berechtigt.
Auch kann geprüft werden, ob sich Mieter z.B. auf eine “Störung der Geschäftsgrundlage” gem. § 313 BGB berufen können oder sogar den Mietvertrag fristlos kündigen können z.B. wegen Nichtgewähren des vertraglichen Gebrauchs der Mietsache.
Hiernach kann eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung voraus gesehen hätten und soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Wie gut die Chancen für Mieter sind, sich auf diese Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen, ist nicht sicher, denn hierbei handelt es sich weitgehend um juristisches Neuland. Entwickelt worden sind diese Fallgruppen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach dem ersten Weltkrieg und hier waren Fälle betroffen von Krieg, Naturkatastrophen etc. und das damalige Reichsgericht hatte hierzu Entscheidungen gesprochen.
Ausgeschlossen erscheint es nach Ansicht von Dr. Späth & Partner nicht, dass Gerichte bzgl. der Corona-Krise hier im Sinne der Gewerbemieter entscheiden werden, denn auch hierbei handelt es sich um einen Fall, der mit Krieg oder einer Naturkatastrophe nicht unähnlich ist, falls keine 100%ige Minderung in Betracht kommt, könnte auch z.B. an eine 50 %ige-Anpassung im Einzelfall nachgedacht werden.
Hier muss immer die individuelle Situation berücksichtigt werden und eventuell auch die Situation der Vermieter, die teilweise auch auf regelmäßige Mieteinnahmen angewiesen sind.
Mieter sollten aber nicht einfach die Miete mindern, sondern die Situation im Einzelfall intensiv prüfen lassen und zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen, denn eine Nichtzahlung der Miete über einen gewissen Zeitraum (oftmals 2 Monatsmieten) berechtigt den Vermieter teilweise schon zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.
Auch sollten sich Gewerbemieter hier gut vorbereiten und z.B. Unterlagen parat haben wie Umsatzzahlen, aus denen sich ergibt, dass z.B. die Umsätze wegen der Corona-Krise wirklich deutlich eingebrochen sind.
Von der Corona-Virus-Krise betroffene Gewerbemieter können sich gerne an Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte mbB wenden, diese sind seit dem Jahr 2002, und somit seit über 17 Jahren, schwerpunktmäßig im Wirtschafts-, Bank-, Kapitalmarkt- und Verbraucherschutzrecht tätig.